رواج للتقييم العقاري
تقرير التقييم

للتقييم العقاري أسس ينبني عليها، ولا يقوم التقييم إلا بها، وهي :

أ – تحديد موضوع التقييم :

وتشمل تحديد :

1- الموقع و المباني الموجودة

2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم

3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها (تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها)

4- تحديد الغرض من التقييم (وهذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير)

5- تحديد تاريخ التقييم

6- تحديد أي عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم من المعلومات السابقة ليتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و في كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات

ب – تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها :
متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة والمناسبة لكل طريقة ويجب أن يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات ومصادرها.
ج – جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات :

1- معلومات عامة : (البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة)

2- معلومات خاصة بالعقار: (الموقع – البناء)

3- معلومات خاصة بطريقة التقييم: (طريقة التكلفة – طريقة البيع السابق – طريقة رأسمال الدخل والمصروفات) .

د – تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار :

لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى وأفضل استخدام (أعلى ربحية في استخدام العقار)، هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع و أبعاد قطعة الأرض و نوعية ومسطح البناء وجميع الخواص الطبيعية الأخرى ومدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل وأحسن استخدام متطلبات السوق والتي توضحها مؤشرات السوق مثل العرض والطلب

هـ – تقدير قيمة الأرض :
يتم في هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات المجاورة للموقع (غير شاملة البناء) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التي لها أفضل وأحسن استخدام مماثل، بناءً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم والمواقع المقارنة. ومن هذه المقارنة وبالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض (تقييم الموقع – Site valuation)
و – تقدير قيمة المبنى (التحسينات)

بأحد الطرق الثلاثة المعروفة :

1- طريقة التكلفة

2- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة

3- طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل

ز – التوفيق بين النتائج السابقة :
عادةً الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار. المقيم لا يجب أبداً أن يأخذ القيمة المتوسطة وإنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التي تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى والتي تعكس بأكبر دقة قيمة العقار.
ح – إعداد التقرير النهائي للتقييم

هذا التقرير يجب أن يحوي المحددات التي وضع في إطارها التقرير (وهي قائمة بالشروط المحددة لصلاحية التقرير ومحددة لدور المقيم والظروف العامة التي وضع تحتها التقرير) وذلك لحماية المقيم أولاً ولتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانياً. كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التي اتبعها لإعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير ولأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة وللحكم على التقرير بطريقة موحدة.